资讯中心

行业资讯

抢地王的房企,他们到底在想啥?

文章来源: 发布时间:2016-05-26 浏览次数:732次

    今年以来,22个热点一、二线城市土地市场持续高热,“三高”(高总价、高单价、高溢价)地块频出,达118宗之多,其中有51宗地溢价率在100%以上,最高达400%。到底是什么原因,支撑企业如此不惜高价疯狂拿地?

  中小房企拿地最激进,夺下63%的“三高”地块

  相较于今年一季度销售金额排名在20名之前的大型房企,业绩排名在20名之后的中小房企拿地方式更为激进。除2月受春节假日因素影响,中小房企摘得7副“三高”地块之外,其余月份中小房企都摘得10宗以上“三高”地块,4月更是夺下22宗“三高”地块。反观,大型房企大都秉持理性拿地的态度,每月“三高”地块副数都在10副左右。累计来看,大型、中小型房企分别摘得44宗和74宗“三高”地块,占比分别为37%和63%。


  三方面因素综合作用导致地王频出,预计二季度内仍将持续

  在地王频出的同时,市场也出现了两种不同的声音:一方坚定看涨,大胆预言;另一方预警风险。我们认为预测未来固然重要,但由原因来推导结果,看懂中小企业高价拿地的逻辑同样显得十分必要。

  1、房地产业流动性井喷,企业城市投资价值严重趋同

  央行自2014年11月首次降息至今,历经多次降准、降息,市场流动性充足。今年1季度新增人民币贷款迅猛提升至4.61万亿。而在整体经济下行、资金缺乏项目的情况下,资金加速聚拢房地产行业导致流动性井喷。房企融资成本显著下行,“借新还旧”渐成趋势。目前,即便中小房企融资利率也都基本在5%左右,多家企业通过发行新债偿还旧债的方式降低企业融资成本。值得关注的是,有着国资背景的中小房企更具融资优势,譬如厦门国贸融资利率低至3.2%,甚至低于商业银行4.75%的一年期贷款利率。


  2、弱肉强食,中小企业拼规模动力强劲,业绩发展的无奈之举

  近年房企兼并重组的现象逐渐增多,譬如以融创、恒大为代表的多家品牌房企收购了多家企业及项目公司。房地产行业集中度明显提升,今年一季度TOP100企业销售金额集中度升至53.41%,首次突破50%。中小房企为了避免被淘汰出房地产市场,普遍有着较强的动力冲业绩。值得一提的是,由于国企改革的大幕徐徐开启,国企之间兼并重组的大潮即将来临,国企、央企冲业绩的动力更为强劲。譬如鲁能集团不仅首次跻身今年一季度销售金额榜单前20强,而且在南京、福州、苏州等二线城市摘得多宗地王,企业冲业绩的意图昭然若揭。

  3、心存”侥幸” ,时间换空间,击鼓传花后来者接棒解套

  鉴于房企投资态度逐渐趋同,投资重心主要集中在重点一、二线城市,必然加剧了热门城市土地市场竞争激烈程度。中小企业强势进军热点一、二线城市,一方面有助于逐渐积累口碑效应及品牌影响力,提升项目利润率水平,更能推动企业业绩再上一个新的台阶。另一方面,敢拿地王也有一定投机心理,仍然心存侥幸,地王项目固然面临着一定的开发风险,但可以放慢开发节奏,寻找合适的入市时机,或许能在市场螺旋式上升周期解套。

  上来看,地王频出尤其内在必然性,可以预见这几个支撑因素短期内不会消失,至少在二季度土地市场这种趋势仍会持续,地王遍地开花的盛况还将上演。